Francesco Agati – Recuperare il patrimonio edilizio esistente significa rinnovare, rigenerare e riqualificare il tessuto urbano e territoriale, attraverso investimenti mirati da parte dello Stato o da privati che, per svariati motivi, nel corso del tempo ha subìto dapprima lo spopolamento e poi l’abbandono.
Riscoprire il centro delle città, il vecchio habitat, le varie forme di architettura è diventato molto importante. Ovviamente l’interesse per questo tipo di architettura ha di conseguenza stimolato la tendenza a mettere mano alle ristrutturazioni, restauri o consolidamenti statici.
Certamente occorrerà valutare, prima di acquistare un immobile da ristrutturare, il limite di convenienza economica dell’intervento che ci accingiamo a fare, ossia rapportare il costo dei lavori da effettuarsi al valore ultimo dell’edificio ad intervento concluso.
Se abbiamo quindi intenzione di acquistare un immobile da ristrutturare occorrerà porre la massima attenzione nell’effettuare una serie di verifiche (assistiti da un esperto in “DUE DILIGENCE IMMOBILIARE”) in modo da acquisire i seguenti elementi fondamentali:
- Dall’atto di provenienza accertare la liceità urbanistica della costruzione, ossia la verifica dell’atto concessorio mediante il quale l’immobile è stato realizzato nel tempo, oltre ad eventuali provvedimenti autorizzativi successivi (Dia, Scia, Cila, autorizzazioni, ecc.), oltre l’accertamento di ipoteche o pignoramenti ;
- Un esame del quadro fessurativo e delle lesioni evidenti su parti strutturali (interno ed esterno);
- Una particolare attenzione andrà rivolta alle condizioni generali in cui si trova l’immobile da ristrutturare e all’ubicazione, sono da preferire alloggi inseriti in piccoli immobili possibilmente con confini liberi (questo aspetto è importante ai fini di ridurre il rischio di provocare danni ai fabbricati confinanti durante i lavori di demolizione delle parti da ristrutturare o consolidare).
- Esame con termocamera ad infrarossi.
- Esame radon nei seminterrati le maggiori regioni colpite da questo fenomeno risultano essere Piemonte, Lombardia, Sardegna, Valle d’Aosta, Veneto, Friuli Venezia Giulia, Lazio, a seguire tutte le altre.
- Esame sul calcestruzzo e elementi portanti prove Sclerometriche.
- Presenza di amianto.
Una volta verificato quanto sopra citato, è necessario l’acquisizione di un certificato di destinazione urbanistica e vincoli o di una visura urbanistica della zona in cui ricade l’immobile, da richiedere nel Comune in cui l’immobile è situato.
Da tale certificazione, si potranno evincere la maggior parte dei vincoli urbanistici da rispettare nell’eventuale intervento futuro di ristrutturazione oltre alla rispondenza delle destinazioni d’uso legittime con quelle future di nostra necessità (se ad esempio vogliamo trasformare un locale a piano terra destinato a magazzino in un laboratorio artigianale, occorrerà verificare che le norme contenute nel regolamento urbanistico vigente del Comune in cui ricade l’immobile siano compatibili a quanto da noi desiderato). L’installazione di impianti fotovoltaici o boiler (pannello solare) è più difficile da ottenere in edifici con vincolo storico artistico, il cappotto termico si può realizzare solo internamente.
Fatte le opportune verifiche di rito, a questo punto sarà possibile redigere un computo metrico estimativo delle opere a farsi unitamente ad una stima comparativa sintetica tesa a valutare il limite di convenienza economica dell’intervento che ci accingiamo a fare, ossia rapportare il costo dei lavori da effettuarsi al valore ultimo della costruzione ad intervento concluso. E’ importante conoscere i vicini e confinanti, il fattore sociale nell’acquisto immobiliare gioca un fattore chiave per la tranquillità psicofisica dell’investitore, normalmente bisognerà vivere in quella abitazione per almeno una generazione.
L’esperienza insegna che un acquisto non ponderato può comportare:
- Impossibilità del rilascio dei necessari permessi, autorizzazioni, concessioni comunali alla ristrutturazione diverse da comune a comune;
- Aumento notevole dei costi d’intervento a causa di imprevisti in corso d’opera non valutati;
- Litigiosità e contenziosi con eventuali proprietari condomini, vicini o confinanti;
- Lungaggini burocratiche e tempi di attesa notevoli per iniziare i lavori;
- Costo finale dell’opera più alto di quello stimato.
Si capisce, quindi, che operare in modo corretto è indispensabile al fine di ottenere quella convenienza all’acquisto che permetterà di poter pianificare i lavori nel rispetto dei tempi e delle nostre possibilità economiche senza ulteriori sorprese.
