A tutti noi è capitato almeno una volta, durante la ricerca di un immobile da acquistare, di imbatterci nella dicitura “nuda proprietà”.
Solitamente quando troviamo questa dicitura il prezzo dell’immobile è nettamente inferiore a quello medio di mercato.
In questo periodo di crisi economica, il mercato immobiliare può offrire delle buone alternative di acquisto di immobili, come la nuda proprietà che può essere vantaggiosa sia per l’acquirente che per il venditore.
Ma analizziamo insieme cosa è e come funziona la nuda proprietà.
Con nuda proprietà ci si riferisce al valore di un immobile decurtato dall’usufrutto.
Ciò vuol dire che quando viene venduta una nuda proprietà, il vecchio proprietario ha sempre il diritto di vivere nell’abitazione fino ad una data che viene scritta nel contratto di vendita o per tutta la vita.
Quindi le parti della nuda proprietà sono:
• Nudo proprietario: nuovo proprietario che ha la proprietà ma non l’usufrutto. Avrà il pieno possesso dell’immobile alla scadenza indicata nel contratto o alla morte dell’usufruttuario.
• Usufruttuario: ex proprietario dell’immobile, che ha l’usufrutto ma non ha più la proprietà.
L’usufruttuario può scegliere anche di affittare la casa o di vendere l’usufrutto ad un terzo soggetto. Allo stesso modo il nudo proprietario può trasferire ad un terzo soggetto la nuda proprietà dell’immobile acquisito.
Nella maggior parte dei casi gli usufruttuari sono persone anziane che, non avendo eredi, preferiscono recuperare della liquidità senza dover fare a meno della propria casa. Dall’altra parte, invece, solitamente chi acquista le nude proprietà lo fa per lasciare immobili agli eredi.
Come abbiamo detto in precedenza, il prezzo degli immobili venduti con nuda proprietà è più basso del prezzo di mercato di una stessa tipologia di immobile e si calcola tenendo conto di due elementi:
• Il valore di mercato
• Un coefficiente calcolato in base all’età e lo stato di salute dell’usufruttuario, secondo valori redatti periodicamente dal Ministero delle Finanze, basati su aspettative di vita statistiche in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore.
Quindi è facile capire che più il venditore è anziano, più sarà alto il valore dell’immobile venduto con nuda proprietà poiché sarà minore il tempo che il nudo proprietario dovrà attendere per acquisire tutti i diritti su quell’immobile.
Questo tipo di compravendita ha aspetti positivi sia per l’acquirente che per il venditore
• Per l’acquirente (nudo proprietario) perché acquista un immobile ad un prezzo molto vantaggioso, e che in un futuro non troppo lontano potrà sfruttare al 100%.
• Per il venditore (usufruttuario) perché ha la possibilità di continuare a vivere nella propria casa recuperando della liquidità.
Bisogna sempre mettere in conto che quando si acquista un immobile con la nuda proprietà questo deve essere considerato un investimento a lungo termine per cui non si può contare su questa casa qualora ci sia necessità di cambiare l’abitazione dove attualmente si risiede.
È necessario anche fare la giusta analisi dell’immobile, valutare e confrontare il prezzo con il mercato attuale e non sottovalutare l’età e lo stato di salute del venditore, quindi all’aspettativa di permanenza nell’immobile che andiamo ad acquistare.
Molte operazioni immobiliari possono essere o sembrare dei grandi affari ma c’è sempre bisogno di considerare tutte le varianti e studiare bene gli immobili. Solo i professionisti nel settore immobiliare possono permetterti acquisti e vendite sicure al 100%.
Dott. Francesco Agati
(Tecnico-Legale)
